鍍鋅廠：稱去年全國(guó)賣樓6.4萬億 鍍鋅圓鋼交給政府近4萬億

政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入鍍鋅圓鋼，日前這一話題引發(fā)高度關(guān)注。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算粗略估計(jì)鍍鋅圓鋼，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元鍍鋅圓鋼，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡(jiǎn)單相加的計(jì)算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點(diǎn)鍍鋅圓鋼，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

2012年鍍鋅圓鋼，我國(guó)商品房銷售額64456億元鍍鋅圓鋼，比上一年增長(zhǎng)10%.與此同時(shí)鍍鋅圓鋼，來自房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)也非?？捎^。其中鍍鋅圓鋼，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入鍍鋅圓鋼，一般會(huì)占到房屋銷售價(jià)值的40%左右。至于來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)有多少鍍鋅圓鋼，財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給出了答案。

福布斯中文版雜志、福布斯中文網(wǎng)總編輯周健工日前在微博上發(fā)布一條信息鍍鋅圓鋼，綜合了來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這條微博指出：“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元鍍鋅圓鋼，繳納契稅2874億元鍍鋅圓鋼，房產(chǎn)稅1372億元鍍鋅圓鋼，營(yíng)業(yè)稅4051億元鍍鋅圓鋼，土地增值稅2719億元鍍鋅圓鋼，繳稅合計(jì)約1.1萬億元鍍鋅圓鋼，銀行房貸余額12萬億元鍍鋅圓鋼，獲8400億元利息鍍鋅圓鋼，土地收入28517億元鍍鋅圓鋼，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元鍍鋅圓鋼，占6.4萬億元收入的75%.”南都記者根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)鍍鋅圓鋼，驗(yàn)證了此說法的準(zhǔn)確性。

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)鍍鋅圓鋼，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)鍍鋅圓鋼，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。而這些環(huán)節(jié)幾乎都會(huì)涉及到稅費(fèi)征繳的問題。

目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)主要有11種鍍鋅圓鋼，包括營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。

記者發(fā)現(xiàn)鍍鋅圓鋼，上述統(tǒng)計(jì)其實(shí)還有保守成分鍍鋅圓鋼，比如并沒有統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收鍍鋅圓鋼，而是面向更廣泛的單位征收。因此房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實(shí)際稅收將超過1.1萬億元。

不同聲音

廣州省房協(xié)理事趙卓文：

“土地出讓金不應(yīng)算為當(dāng)年成本”

對(duì)于政府和銀行從房地產(chǎn)銷售總額中拿走75%的說法鍍鋅圓鋼，業(yè)內(nèi)專家也發(fā)表了不同的看法。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事趙卓文昨日指出鍍鋅圓鋼，土地出讓金不應(yīng)算為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年銷售收入的成本鍍鋅圓鋼，因?yàn)楫?dāng)年賣出的土地要經(jīng)過兩到三年的開發(fā)周期才能對(duì)外銷售房屋。但他同時(shí)也指出鍍鋅圓鋼，地方政府對(duì)來自房地產(chǎn)行業(yè)的收入依賴偏高已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)鍍鋅圓鋼，這對(duì)調(diào)控政策的推行產(chǎn)生一定影響。

其他算法

工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)：

上海房產(chǎn)銷售流向政府份額超六成

來自全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示鍍鋅圓鋼，上海房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高為61.84%鍍鋅圓鋼，而北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。

過高的房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)下一步房產(chǎn)稅普遍開征制造了不少障礙。前任財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人曾表示鍍鋅圓鋼，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并鍍鋅圓鋼，并研究逐步在全國(guó)推開房產(chǎn)稅等。

房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)

營(yíng)業(yè)稅：全額5%

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定鍍鋅圓鋼，銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅適用稅率5%.自2010年1月1日起鍍鋅圓鋼，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的鍍鋅圓鋼，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的鍍鋅圓鋼，免征營(yíng)業(yè)稅。

契稅：全額3 %-5%鍍鋅圓鋼，普通住宅減半

1997年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定鍍鋅圓鋼，土地和房屋的買賣交易中鍍鋅圓鋼，購房或購地的單位和個(gè)人要繳納契稅鍍鋅圓鋼，稅率為成交價(jià)的3%-5%.如果個(gè)人購買的是自用普通住宅鍍鋅圓鋼，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。

印花稅：全額0 .03%或0 .05%

據(jù)1988年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》鍍鋅圓鋼，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證屬于征稅憑證鍍鋅圓鋼，稅率為0.03%或0.05%.

土地增值稅：土地增值額的30%-60%

1993年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定鍍鋅圓鋼，為了調(diào)節(jié)土地增值收益鍍鋅圓鋼，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入鍍鋅圓鋼，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)鍍鋅圓鋼，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。適用稅率為增值額的30%-60%.

企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅的稅率為25%.企業(yè)每年收入總額減除免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額鍍鋅圓鋼，為應(yīng)納稅所得額。

個(gè)人所得稅：賣房差價(jià)20%

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定鍍鋅圓鋼，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納個(gè)人所得稅鍍鋅圓鋼，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額鍍鋅圓鋼，稅率為20%.

城市維護(hù)建設(shè)稅：7%

1985年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%鍍鋅圓鋼，縣城和鎮(zhèn)5%鍍鋅圓鋼，鄉(xiāng)村1%.

教育附加費(fèi)：5%

教育附加費(fèi)是為擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來源征收的政府性基金鍍鋅圓鋼，自1986年7月起征收鍍鋅圓鋼，初期費(fèi)率為2%鍍鋅圓鋼，2005年10月1日起提高到3%.如今鍍鋅圓鋼，教育費(fèi)附加、地方教育附加兩項(xiàng)費(fèi)率合計(jì)將達(dá)5%.

土地出讓金

一般占到

樓房售價(jià)40%

國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。從2007年起鍍鋅圓鋼，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。具體到住宅用地鍍鋅圓鋼，某地塊的土地出讓金樓面地價(jià)一般占到該地塊日后建成的商品住房售價(jià)的40%.

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)余值的1.2%

1986年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定鍍鋅圓鋼，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率鍍鋅圓鋼，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的鍍鋅圓鋼，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的鍍鋅圓鋼，稅率為12%.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)和國(guó)家機(jī)關(guān)房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅。（注：針對(duì)住房開征的房產(chǎn)稅鍍鋅圓鋼，目前只在重慶和上海試點(diǎn)）

城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0 .6-30元不等

1988年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定鍍鋅圓鋼，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)鍍鋅圓鋼，土地使用稅每平方米年稅額分別為：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

采寫：南都記者王衛(wèi)國(guó) 實(shí)習(xí)生溫一冰

2012年我國(guó)房地產(chǎn)

銷售額

6 .4萬億元

銀行房貸利息

8400億元

土地增值稅2719億元

2011年土地增值稅實(shí)現(xiàn)收入2062.51億元鍍鋅圓鋼，去年同比增長(zhǎng)31.8%

契稅2874億元

2011年契稅收入2763.61億元鍍鋅圓鋼，去年同比增長(zhǎng)3.9%

房產(chǎn)稅13 72億元

2011年房產(chǎn)稅收入1102.36億元鍍鋅圓鋼，去年同比增長(zhǎng)24.5%

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅

4051億元

2011年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅3630億元鍍鋅圓鋼，去年同比增長(zhǎng)11.6%

政策出讓土地收入2 8517億元

2011年收入33173億元鍍鋅圓鋼，去年同比下降14%